Στην …κατάψυξη για μια πενταετία η κτηματαγορά

Μακράς διαρκείας θα είναι τελικά η κρίση στην ελληνική κτηματαγορά, διαψεύδοντας τις αρχικές εκτιμήσεις – ίσως περισσότερο προσδοκίες – των άμεσα εμπλεκόμενων παραγόντων (κατασκευαστών, μεσιτών, χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων) που έκαναν λόγο για ομαλοποίηση της κατάστασης εντός του 2010 ή το αργότερο μέχρι τα μέσα του 2011. 

Η βαθιά ύφεση στην οποία έχει εισέλθει η ελληνική οικονομία και οι δυσοίωνες προβλέψεις για την
μελλοντική της πορεία, έχουν μεταβάλει επί το δυσμενέστερο τα σενάρια εξόδου της αγοράς ακινήτων από την κρίση που πλέον τοποθετούνται χρονικά μετά την παρέλευση ακόμη και μιας πενταετίας!

«Η κρίση στην ελληνική αγορά ακινήτων ήρθε για να μείνει», παραδέχθηκε σε πρόσφατη ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής το στέλεχος της Εθνικής Τράπεζας, Γιάννης Γόρδιος,εκτιμώντας παράλληλα ότι σε κάθε περίπτωση θα απαιτηθεί μεγάλο χρονικό διάστημα – που σύμφωνα με τον ίδιο μπορεί να φτάσει ακόμη και τα πέντε χρόνια από σήμερα – μέχρι να υπάρξει ανάκαμψη.

Υπενθυμίζεται πως σε δημοσκόπηση μεταξύ εργολάβων οικοδομών που πραγματοποίησε το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών στα τέλη του 2010 (πριν δηλαδή επιδεινωθεί περαιτέρω η οικονομική κατάσταση της χώρας) και την οποία γνωστοποίησε προ ημερών, η πλειοψηφία (το 81,3%) όσων απάντησαν στο ερώτημα για τη διάρκεια της κρίσης στην οικοδομή υποστήριξε πως θα υπάρχουν τουλάχιστον ακόμη δύο με τρία δύσκολα χρόνια.


Το στέλεχος της Εθνικής Τράπεζας προέβλεψε ότι οι πτωτικές τάσεις στις τιμές των ακινήτων θα συνεχιστούν, ενώ η ζήτηση θα εξακολουθήσει να κινείται στα σημερινά χαμηλά επίπεδα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο κ. Γόρδιος επεσήμανε πως η κατοικία έχει παύσει πλέον να αποτελεί την επενδυτική εκείνη ευκαιρία που εξασφαλίζει ένα σοβαρό και σταθερό εισόδημα,καθώς σήμερα οι κίνδυνοι για τα οικιστικά ακίνητα είναι περισσότεροι (αδυναμία καταβολής ενοικίων, δυσκολία ενοικίασης) και παράλληλα οι αποδόσεις τους δεν ξεπερνούν το 4,5 – 5,5%.

Σύμφωνα με το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής, οι τιμές των κατοικιών στο λεκανοπέδιο της Αττικής και τη Θεσσαλονίκη υποχώρησαν στη διάρκεια του 2010 μέχρι 15%, με τις μεγαλύτερες απώλειες να εμφανίζουν τα μεγάλης επιφάνειας διαμερίσματα (άνω των 100 τ.μ.), οι μεζονέτες, τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με μεγάλη προσφορά, καθώς και εκείνα σε περιοχές με κακές υποδομές.

Πάντως, η αποκλιμάκωση των τιμών γίνεται προς το παρόν με σχετικά αργό ρυθμό αν ληφθεί υπόψη το μέγεθος της κρίσης και η απουσία αγοραστικού ενδιαφέροντος.

Η αναντιστοιχία αυτή, δεδομένου ότι οι τιμές των ακινήτων στην χώρα μας θεωρούνταν υψηλότερες των θεμελιωδών στοιχείων της ελληνικής οικονομίας ακόμη και πριν από την κρίση, αποδίδεται κατά κύριο στο γεγονός ότι τις οικιστικές αναπτύξεις υλοποιούν βασικά μικρές ατομικές επιχειρήσεις με μεγαλύτερη ευελιξία και μικρότερη έκθεση στον τραπεζικό δανεισμό.

Επιπλέον, κατά την πρόσφατη «χρυσή» περίοδο της κτηματαγοράς (2000 – 2006) οι εγχώριοι εργολάβοι εξασφάλισαν σημαντικά κέρδη που τους επιτρέπουν – μέχρι σήμερα τουλάχιστον – να αντέχουν στις πιέσεις και να μη συναινούν σε σημαντικές μειώσεις τιμών. Ωστόσο, είναι αμφίβολο αν θα μπορέσουν να τηρήσουν την ίδια στάση και στο μέλλον, ιδίως δε σε περίπτωση που επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις για μακρά περίοδο ύφεσης στην κτηματαγορά.

Ήδη, πληθαίνουν σταδιακά οι οικοδομικές εκείνες επιχειρήσεις που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις ανάγκες τους και αναγκάζονται να πουλούν με σημαντική έκπτωση (ακόμη και 30%) το απόθεμα των ακινήτων που διαθέτουν.

Σε πτώση και τα οικόπεδα

Δεν είναι, όμως, μόνο η κατοικία και το επαγγελματικό ακίνητο που βρίσκεται στη δίνη της κρίσης. Απώλειες υπάρχουν και στην αγορά οικοπέδων, τόσο σε επίπεδο τιμών όσο και επίπεδο ζήτησης. Ειδικότερα, οι αγοραπωλησίες γης είναι πλέον ελάχιστες, είτε αφορούν αγροτεμάχια είτε οικόπεδα εντός σχεδίων πόλεως.

Ελαφρά καλύτερη – αν και σοβαρά μειωμένη σε σχέση με το παρελθόν – εμφανίζεται η κατάσταση σε ότι αφορά στα εκτός σχεδίου γήπεδα που βρίσκονται στην Αττική και σε περίχωρα μεγάλων πόλεων. Η μικρή κινητικότητα σε ότι αφορά την αγορά γης θεωρείται λογικό επακόλουθο της κρίσης στην οικοδομή, αφού οι εργολάβοι που αποτελούσαν τους κύριους αγοραστές διστάζουν να προχωρήσουν σε νέες επενδύσεις ή συμφωνίες αντιπαροχής. Από την άλλη, επιφυλακτική στάση τηρούν και οι οικοπεδούχοι βλέποντας τα ποσοστά αντιπαροχής και τις προσφερόμενες τιμές πώλησης να μειώνονται.

Δεδομένου μάλιστα ότι τα οικόπεδα δεν απαιτούν δαπάνες συντήρησης ή άλλα έξοδα, οι ιδιοκτήτες τους μεταθέτουν για αργότερα την εκποίησή τους όταν η κατάσταση θα βελτιωθεί.

Ωστόσο, η αύξηση της φορολογίας στην ακίνητη περιουσία εκτιμάται πως θα δημιουργήσει πιέσεις σε πολλούς απ’ αυτούς και κυρίως σε όσους δεν διαθέτουν την αναγκαία ρευστότητα.
του Φάνη Γαβρινιώτη - euro2day