«Μαύρα» σενάρια για την κτηματαγορά

Σχεδόν 40 ετήσια ενοίκια χρειάζονται στην Ελλάδα προκειμένου να αγοράσει κανείς το συγκεκριμένο ακίνητο. Η χώρα μας βρίσκεται στην τρίτη θέση της σχετικής κατάταξης πανευρωπαϊκά, αποδεικνύοντας για ακόμη μία φορά πόσο ακρίβυναν τα τελευταία χρόνια τα ακίνητα και πόσο αργή είναι η διόρθωση που ξεκίνησε από το 2008. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν κατά τη διάρκεια του συνεδρίου του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και από τον πρόεδρό του, Χαράλαμπο Χαραλαμπόπουλο, οι δύσκολοι καιροί στην κτηματαγορά θα αργήσουν να περάσουν, η οικονομική κρίση, τα περιρισμένα οικονομικά των νοικοκυριών, η έλλειψη τραπεζικού δανεισμού, η ανεργία, η αύξηση στις τιμές των καυσίμων κ.λπ. συμβάλλουν στην αδυναμία αγοράς σπιτιών σε υψηλές τιμές. Κι εδώ είναι το κλειδί για την κτηματαγορά: Οι υψηλές τιμές που δεν λένε να «ξεφουσκώσουν», παρά το γεγονός ότι η ζήτηση είναι μηδενική και το απόθεμα κατοικιών τεράστιο.

Αν ισχύει το γεγονός ότι μέσα σε μία δεκαετία, από το 1998 μέχρι το 2008, σε ορισμένες περιοχές τα ακίνητα ακρίβυναν έως και 200%, αλλά η ετήσια πτώση την τελευταία τριετία δεν ξεπερνά το 7%-8%, τότε αντιλαμβάνεται κανείς ότι ο εξορθολογισμός των τιμών θα αργήσει πολύ.

Προβλέψεις

Μάλιστα, οι ειδικοί προβλέπουν πολύ χειρότερες ημέρες, καθώς η οικονομική κρίση και η απαισιοδοξία των πολιτών για το μέλλον βάζουν «φρένο» σε

όποιες προσδοκίες ανάκαμψης των αγοραπωλησιών, ενισχύοντας τα «μαύρα» σενάρια για την κτηματαγορά. Όπως επεσήμανε, μάλιστα, στο συνέδριο ο εκπρόσωπος της Εθνικής Τράπεζας Ι. Γορδίος, «οι πτωτικές τάσεις στις τιμές των ακινήτων κατά το τρέχον έτος θα συνεχιστούν, καθώς δεν διαφαίνονται οι συνθήκες εκείνες που θα αυξήσουν τη ζήτηση. Απεναντίας το κλίμα απαισιοδοξίας είναι διάχυτο στην κοινωνία».

Σε κάθε περίπτωση για την έξοδο από την κρίση θα απαιτηθεί μεγάλο χρονικό διάστημα (3 - 5 έτη), με δεδομένο το μεγάλο αριθμό αδιάθετων κατοικιών, το δημογραφικό πρόβλημα και τη γενικότερη οικονομική κατάσταση της χώρας.

Σε ό,τι αφορά την έρευνα για τη σχέση αξίας του ακινήτου και ενοικίου, που προσδιορίζει και την απόδοση, η Ελλάδα βρίσκεται στην τρίτη θέση με 38 ετήσια μισθώματα να απαιτούνται για την αγορά του ίδιου ενοικίου. Για παράδειγμα, αν κάποιος ιδιοκτήτης εισπράττει 500 ευρώ το μήνα ενοίκιο, δηλαδή 6.000 ευρώ το χρόνο, θα χρειαστεί ένα ποσό της τάξης των 228.000 ευρώ για να το αγοράσει.

Αγορές

Ωστόσο, τα προηγούμενα χρόνια αγοράστηκαν σπίτια σε πολύ υψηλές τιμές, αλλά τα μισθώματα που εισπράττονται σήμερα δεν είναι ικανοποιητικά, ενώ και οι τιμές πώλησης έχουν υποχωρήσει. Π.χ. σπίτι 100 τ.μ. στο Γέρακα που το 2006 αγοράστηκε προς 280.000 ευρώ και σήμερα μισθώνεται με 600 ευρώ το μήνα, ή 7.200 ευρώ το χρόνο. Η απόσβεση του ακινήτου αυτού θα χρειαστεί 39 ετήσια ενοίκια, δηλαδή 39 χρόνια, χωρίς να υπολογίζονται έξοδα συντήρησης, απώλειες λόγω μη μίσθωσης για κάποιους μήνες, εφορία κ.λπ.

Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι οι τιμές στην Ελλάδα αυξήθηκαν απότομα, χωρίς όμως να είναι και υψηλά τα ενοίκια ώστε να αξίζει η επένδυση. Σήμερα, πάντως, υπάρχει μια τάση εξορθολογισμού, αφού οι τιμές μειώνονται και σε ορισμένες περιοχές τα ενοίκια έχουν αυξηθεί εξαιτίας της ζήτησης.

Στη σχετική λίστα, την πρώτη θέση με τις χώρες που χρειάζονται τα περισσότερα ετήσια ενοίκια για αγορά του σπιτιού καταλαμβάνει το Μονακό. Εκεί χρειάζονται πάνω από 80 ετήσια ενοίκια προκειμένου να αγοραστεί το ακίνητο. Ακολουθεί η Ανδόρα με περίπου 45 ενοίκια, ενώ μαζί με την Ελλάδα είναι η Μάλτα και η Ισπανία.

Τα λιγότερα ετήσια ενοίκια για αγορά σπιτιού χρειάζονται στη Μολδαβία με 9, στην Ουγγαρία με 12 και στην Ουκρανία με 11. Στις χώρες αυτές οι τιμές πώλησης είναι εξαιρετικά χαμηλές, π.χ. 80.000 ευρώ για σπίτι 100 τ.μ., ενώ τα μισθώματα είναι υψηλά, π.χ. 600 ευρώ το μήνα. Ποσά που είναι, πάντως, δύσκολο να δώσουν οι περισσότεροι κάτοικοι των χωρών αυτών.

Τιμές

Σε ό,τι αφορά τις μέσες τιμές πώλησης ακινήτων, την πρώτη θέση στην Ευρώπη καταλαμβάνει η Βρετανία με 15.000 ευρώ/τ.μ. και ακολουθούν η Ρωσία με 13.000 ευρώ/τ.μ. και η Γαλλία με 12.000 ευρώ/τ.μ. Η Ελλάδα βρίσκεται μέσα στις δέκα ακριβότερες χώρες της Ευρώπης, με μέση τιμή πώλησης λίγο πάνω από τις 4.000 ευρώ/τ.μ. Τα πιο φθηνά κράτη της Ευρώπης για αγορά κατοικίας είναι η Μολδαβία και τα Σκόπια με περίπου 1.000 ευρώ/τ.μ. Πάνω από 5.000 ευρώ/τ.μ. καταγράφονται οι τιμές για τις κατοικίες στην Ιρλανδία και την Ισπανία, που αντιμετώπισαν «φούσκα» στα ακίνητα και σήμερα διορθώνουν. Όπως εκτιμούν οι ειδικοί, πολύ δύσκολα θα επανέλθει η ελληνική κτηματαγορά στη χρυσή εποχή της περιόδου 2000-2006 και η έξοδος από την κρίση θα αρχίσει να εμφανίζεται μόλις υπάρξουν ορατά σημάδια ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας.

Όπως τονίζει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, η πτώση των τιμών συνεχίζεται με έντονες διαφοροποιήσεις στα μεγάλα ακίνητα, τις μεζονέτες, στα μέρη με μεγάλη προσφορά, σε περιοχές με κακές υποδομές. «Ο κόσμος στρέφεται σε μεταχειρισμένα και μικρότερα διαμερίσματα και στο ενοίκιο. Η ποιότητα, η αντισεισμικότητα και τα πράσινα κτήρια αποτελούν το κίνητρο για το μέλλον», επισημαίνει.

Ερευνα της Eurobank Property Services

Μεγάλη πτώση τιμών στο κέντρο και τα βόρεια

Ιδιαίτερη σημασία έχει η έρευνα που πραγματοποίησε η Eurobank Property Services στο κέντρο της Αθήνας και στα βόρεια προάστια, όπου καταγράφεται σημαντική υποχώρηση στις τιμές των σπιτιών, παλαιών και νέων.

Μάλιστα, η υποχώρηση των ζητούμενων τιμών παλαιών κατοικιών είναι συγκριτικά μεγαλύτερη σε σχέση με τις νεόδμητες και κυμαίνεται από 10% έως 20%. Όπως αναφέρεται στην έρευνα:

• Υπάρχει γενικά μεγαλύτερη διαλλακτικότητα κατά την τελική διαπραγμάτευση από μέρους των πωλητών.
• Οι ιδιώτες πωλητές υποχωρούν συγκριτικά περισσότερο από τους κατασκευαστές τόσο στις ζητούμενες τιμές όσο και στην τελική διαπραγμάτευση.
• Παρατηρείται εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών των «αδικαιολόγητα» ακριβών περιοχών και σύγκλιση τιμών περιοχών με αντίστοιχα ποιοτικά χαρακτηριστικά.
• Υπάρχει συγκριτικά μεγαλύτερη υποχώρηση ζητούμενων τιμών και τιμών κλεισίματος στις ακριβές περιοχές και σε ακίνητα μεγαλύτερων επιφανειών.
• Η πλειονότητα των νεόδμητων διαμερισμάτων πωλούνται «τακτοποιημένα».
• Το μεγαλύτερο ποσοστό ζήτησης και πράξεων αφορά παλαιές κατοικίες, συγκριτικά μικρότερων επιφανειών, σε «μεσαίες» περιοχές.
• Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές κινούνται κυρίως με ίδια κεφάλαια.
• Επικρατεί έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος για οικόπεδα.
• Οι οικονομικοί μετανάστες δεν προχωρούν εύκολα σε αγορές παλαιών διαμερισμάτων σε οικονομικές περιοχές του δήμου Αθηναίων, λόγω έλλειψης χρηματοδότησης, με αποτέλεσμα και τη σημαντική μείωση των αγοραπωλησιών.
• Του Βασίλη Σ. Κανέλλη - imerisia