Συνέντευξη στον Κωνσταντίνο Μαριόλη
Σε μία αγορά που θεωρείται «υπεύθυνη» για την «σπίθα» της μεγαλύτερης παγκόσμιας οικονομικής κρίσης της μεταπολεμικής περιόδου, την αγορά ακινήτων, η ING Real Estate Securities -που με στοιχεία ενεργητικού 90 δισ. δολαρίων σε ακίνητα και μετοχές του κλάδου είναι η μεγαλύτερη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων στον κόσμο- «βλέπει» ευκαιρίες και σταδιακή ανάκαμψη στις μετοχές εταιρειών Real Estate (REITS).
Μιλώντας αποκλειστικά στο Capital.gr για την παγκόσμια αγορά real estate, ο πρώτος αντιπρόεδρος της εταιρείας ING Clarion Real Estate Securities και επικεφαλής παγκόσμιας έρευνας και στρατηγικής, κ. Indraneel Karlekar, εκτιμά ότι ο κλάδος των RETIS εμφανίζει σημάδια ανάκαμψης, δείχνει προτίμηση σε
αγοραστικές ευκαιρίες στις ΗΠΑ και στη Μ. Βρετανία, ενώ παράλληλα εκφράζει τις ανησυχίες του για τις αγορές της Κίνας και του Ευρωπαϊκού Νότου.
Κύριε Karlekar, η ING Clarion επενδύει σε εισηγμένες εταιρείες του κλάδου του real estate. Ωστόσο πολλοί είναι αυτοί που θεωρούν ότι οι επενδυτές πρέπει στην παρούσα φάση να τηρήσουν αμυντική στάση απέναντι στις επενδύσεις ακινήτων και ίσως να αλλάξουν κατεύθυνση από τις εισηγμένες εταιρείες του κλάδου στο direct real estate. Πιστεύετε ότι οι επενδυτές πρέπει να εστιάσουν στα ακίνητα και όχι στις μετοχές;
Το βασικό πλεονέκτημα των εισηγμένων εταιρειών είναι ότι προσφέρουν ευελιξία καθώς δίνουν την ευκαιρία βέλτιστης κατανομής επενδύσεων, μεταξύ διαφορετικών αγορών ανά τον κόσμο. Το μεγαλύτερο ποσοστό των επενδυτικών μας επιλογών είναι στις ΗΠΑ.
Για παράδειγμα, οι αξίες των ακινήτων στην Ευρώπη έχουν φτάσει στο χαμηλότερο επίπεδο. Θα χρειαζόμασταν σχεδόν ένα χρόνο να μεταφέρουμε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων (direct real estate) από την περιφέρεια Ασίας-Ειρηνικού στην Ευρώπη για να εκμεταλλευτούμε τις χαμηλές τιμές. Επιλέγοντας μετοχές του κλάδου μπορεί να δημιουργηθεί ένα παγκόσμιο χαρτοφυλάκιο που θα εκμεταλλεύεται επενδυτικές ευκαιρίες σε ολόκληρο τον κόσμο.
Η αγορά ακινήτων σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με την οικονομική ανάπτυξη σε ολόκληρο τον κόσμο. Υπάρχει μία χρονική υστέρηση μεταξύ των αγορών private real estate και των χρηματιστηρίων καθώς οι μετοχές στα χρηματιστήρια τιμολογούνται κάθε στιγμή.
Στο ερώτημα αν είναι η κατάλληλη στιγμή να επιλέξει κάποιος άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα και όχι μετοχές του κλάδου, θα έλεγα ότι ένας ιδιώτης επενδυτής στην παρούσα φάση πρέπει να «ποντάρει» στην κατεύθυνση της οικονομίας. Αν είναι αισιόδοξος και πιστεύει ότι η κατάσταση θα εξομαλυνθεί, μπορεί να αλλάξει μέρος του χαρτοφυλακίου από μετοχές του κλάδου σε ακίνητα, γρήγορα και χωρίς ιδιαίτερο κόπο, ωστόσο το αντίστροφο δεν είναι εύκολο.
Αν ο επενδυτής εκτιμά ότι τα πράγματα είναι αβέβαια, θα πρέπει να διατηρεί χαρτοφυλάκιο εισηγμένων εταιρειών του κλάδου, καθώς έτσι του δίνεται η δυνατότητα να κινηθεί πιο ευέλικτα και γρήγορα, επιλέγοντας κάθε φορά διαφορετικές τοποθετήσεις για καλύτερες αποδόσεις.
Παρά τα μέτρα ενίσχυσης των οικονομιών ανά τον κόσμο, πολλοί λένε ότι η κινεζική αγορά ακινήτων καταρρέει και, στην περίπτωση που η φούσκα σκάσει, θα μπορούσε να προκαλέσει σειρά σημαντικών προβλημάτων και ίσως φαινόμενο ντόμινο και σε άλλες αγορές. Ποιες πιστεύετε πως θα είναι οι εξελίξεις στην αγορά real estate της Κίνας και ποιος ο αντίκτυπος της ανατίμησης του γουάν;
Αυτό που πιστεύουμε για το γουάν είναι ότι η ανατίμησή του δεν θα είναι απότομη ούτε ξαφνική, καθώς το κινεζικό νόμισμα εκτιμάται ότι θα σημειώσει άνοδο 6%-7% μέσα στα επόμενα 3-4 χρόνια. Συνεπώς η επίδραση του γουάν στην αγορά θα είναι αμελητέα και αυτό σημαίνει ότι η διόρθωση στην αγορά ακινήτων της Κίνας αναμένεται να συνεχιστεί.
Αναφορικά με τις εξελίξεις στην κινεζική αγορά, ανησυχούμε πάρα πολύ για την κατάσταση στις μεγάλες πόλεις όπως η Σαγκάη και το Πεκίνο, ωστόσο υπάρχουν ορισμένες ευκαιρίες σε άλλες μικρότερες πόλεις.
Πριν από 6-7 μήνες διαθέταμε μεγάλη έκθεση στην Κίνα, ωστόσο «ξεφορτωθήκαμε» τα πάντα. Το χαρτοφυλάκιό μας δεν έχει έκθεση σε Κινέζους κατασκευαστές, καθώς ανησυχούμε πολύ για την φούσκα της αγοράς ακινήτων στην συγκεκριμένη χώρα.
Στις ΗΠΑ, αυτό που συνηθίζουμε να λέμε είναι «μην τα βάζετε με την Fed», εννοώντας ότι οι αποφάσεις της είναι αυτές που επηρεάζουν την αγορά. Με το ίδιο σκεπτικό δεν θέλουμε να τα «βάλουμε» με την κινεζική κυβέρνηση και τις αποφάσεις της. Η διόρθωση στις τιμές των ακινήτων θα συνεχιστεί, με αντίκτυπο ίσως στο Χονγκ Κονγκ, το οποίο ωστόσο εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τα επιτόκια των ΗΠΑ. Συνεπώς δεν πιστεύουμε ότι θα υπάρξει σημαντικός αντίκτυπος σε άλλες αγορές, πλην ίσως ορισμένων μικρών ασιατικών αγορών με μεγάλη εξάρτηση από την Κίνα.
Η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων έχει βρεθεί στο προσκήνιο, κυρίως εξαιτίας των προβλημάτων της ισπανικής αγοράς. Βλέπετε ευκαιρίες στην Ευρώπη και, αν ναι, που εστιάζετε το επενδυτικό ενδιαφέρον;
Δεν είμαστε «bullish» για τις χώρες του ευρωπαϊκού νότου (Ισπανία, Ιταλία, Πορτογαλία, Ελλάδα)... αναμένουμε ακόμη περισσότερα προβλήματα στην Ισπανία. Ο δείκτης αναφοράς μας δεν έχει έκθεση στην ΝΑ Ευρώπη, καθώς δεν βλέπουμε λόγους ότι αξίζει το ρίσκο.
Οι συνθήκες ωστόσο είναι πολύ καλύτερες στη Μ. Βρετανία, καθώς το Λονδίνο αποτελεί μία πολύ ελκυστική αγορά - οι τιμές συνεχίζουν να σημειώνουν άνοδο, υπάρχει έλλειμμα προσφοράς ποιοτικών ακινήτων στο Λονδίνο. Θεμελιωδώς, το Λονδίνο έχει περάσει τα δύσκολα, ενώ είναι σημαντικό ότι έχουν υπογραφεί μεγάλα leases.
Τα ενοίκια συνεχίζουν να πέφτουν στη Γαλλία και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Η Γερμανία μπορεί να είναι η «μηχανή» ανάπτυξης της Ευρωζώνης, παρ’ όλα αυτά, στον τομέα του real estate δεν παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, εκτός ίσως από τα οικιστικά ακίνητα.
Η Ολλανδία και οι σκανδιναβικές χώρες παρουσιάζουν ενδιαφέρον και ειδικότερα η Νορβηγία. Η Νορβηγία βασίζεται στα εμπορεύματα και εξαιτίας του οικονομικού κύκλου, με την οικονομική ανάπτυξη θα σημειώσουν άνοδο και οι τιμές των εμπορευμάτων, συνεπώς είναι μία καλή επενδυτική επιλογή.
Αναφορικά με την ελληνική αγορά, δεν έχει θέση στις επενδυτικές μας επιλογές, ενώ αυτό που γνωρίζω είναι ότι οι ελληνικές εταιρείες real estate έχουν μεγάλη έκθεση στις αναδυόμενες αγορές της Ευρώπης, όπως η Ρουμανία, γεγονός που δεν είναι θετικό σε πτωτικό κύκλο. Η Τουρκία είναι μία εντελώς διαφορετική αγορά από την ελληνική που επίσης δεν «αγγίζουμε», ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τη Ρωσία, η οποία εμφανίζει σημαντικές ανισορροπίες.
Η κατάρρευση της αγοράς στεγαστικών δανείων υψηλού κινδύνου (subprime mortgages) οδήγησε στη χειρότερη χρηματοπιστωτική κρίση της μεταπολεμικής περιόδου. Συνεχίζονται παρόμοιες πρακτικές σήμερα, ίσως σε μικρότερο βαθμό, στις ΗΠΑ ή σε άλλες αγορές;
Δεν υπάρχουν πλέον χορηγήσεις subprime, αυτό είναι βέβαιο, υπάρχουν κάποιοι ιδιώτες που έχουν εισέλθει στην αγορά, όμως στις χορηγήσεις δανείων πλέον κυριαρχούν Freddie Mac και Fannie Mae. Αν δεν ήταν αυτές οι δύο εταιρείες δεν θα δίνονταν στεγαστικά δάνεια στις ΗΠΑ. Κατηγορικά λοιπόν, λέω ότι τέτοιες πρακτικές έχουν σταματήσει και ελπίζω το πάθημα να έχει γίνει μάθημα.
Εκτιμάτε ότι ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων μπορεί να αποτελέσει παράγοντα ώθησης της ανάπτυξης του συνόλου της αγοράς real estate, ίσως συμπεριλαμβανομένης και της αγοράς κατοικίας;
Εδώ θα έλεγα και ναι και όχι. Από τη μία πλευρά, το κλίμα γίνεται θετικό για το commercial real estate καθώς στη Μ. Βρετανία, τις ΗΠΑ αλλά και σε ορισμένες περιοχές της Ασίας οι τιμές των εμπορικών ακινήτων σημειώνουν άνοδο. Ωστόσο, στο τέλος της ημέρας, ιδιαίτερα στις ΗΠΑ, η πραγματική οικονομία και η αγορά εργασίας θα ωθήσει τις τιμές των κατοικιών. Πιστεύω ότι ο αντίκτυπος της ανάκαμψης του commercial real estate στην αγορά ακινήτων θα είναι περιορισμένος.
Εκτιμώ ότι οι τιμές κατοικιών θα εμφανίσουν περαιτέρω πτωτικές τάσεις της τάξης του 10% από τα σημερινά επίπεδα. Στις ΗΠΑ χάθηκαν 6-7 εκατ. θέσεις εργασίας και αν λάβουμε υπόψη την ανάπτυξη του πληθυσμού, θα χρειαστεί να δημιουργηθούν 10 εκατ. δουλειές. Για να επιτευχθεί κάτι τέτοιο με τους σημερινούς ρυθμούς ανάπτυξης θέλουμε τουλάχιστον πέντε χρόνια ακόμη.
Η αγορά κατοικίας δεν αναμένεται να σταθεροποιηθεί μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια. Όλα θα εξαρτηθούν από τις εξελίξεις στην αγορά εργασίας.
Ποια είναι η άποψή σας για το outlook της παγκόσμιας αγοράς ακινήτων; Πιστεύετε ότι παρά τη συνεχιζόμενη αβεβαιότητα στις μεγάλες ανεπτυγμένες οικονομίες, το real estate είναι ένας ελκυστικός κλάδος;
Υπάρχουν αρκετές ευκαιρίες στην παγκόσμια αγορά ακινήτων. Η ανάπτυξη δεν είναι ομοιογενής σε ολόκληρο τον κόσμο, διαφέρει σε μεγάλο βαθμό.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Ασία και ειδικότερα στην Κίνα γίνονται προσπάθειες να «ατονήσει» η αγορά ακινήτων ενώ στον υπόλοιπο κόσμο οι κυβερνήσεις κάνουν τα πάντα για να δώσουν ώθηση στην αγορά. Οι ευκαιρίες που αναδύονται τους επόμενους 6-9 μήνες βρίσκονται συνεπώς στον ανεπτυγμένο κόσμο.
Ο λόγος της μεγάλης μας έκθεσης στις ΗΠΑ είναι ότι οι αμερικανικές εισηγμένες εταιρείες έχουν αντλήσει γύρω στα 60 δισ. δολάρια τους τελευταίους μήνες, απομοχλεύοντας τους ισολογισμούς τους.
Ως αποτέλεσμα δεν υπάρχει κατάρρευση της αγοράς, και αφού δεν υπάρχει κατάρρευση τους τελευταίους 15 μήνες, τότε ίσως είναι η εποχή των ευκαιριών.
Τα ίδια ισχύουν και για τη Μ. Βρετανία, ενώ και η Αυστραλία είναι μία ενδιαφέρουσα αγορά. Στη Μέση Ανατολή δεν επενδύουμε γιατί δεν καταλαβαίνουμε τις αγορές, όπως τη φρενίτιδα και την υπερβολή που χαρακτηρίζουν το Dubai.
Εκτιμώ ότι κατά την τρέχουσα περίοδο οι επενδυτές επηρεάζονται σε μεγάλο βαθμό από το κλίμα που επικρατεί και δεν εξετάζουν τόσο τα θεμελιώδη στοιχεία καθώς δεν έχει σημειωθεί σημαντική βελτίωσή τους.
capital
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου