Οι 10 «μαύρες τρύπες» στα ακίνητα

Στην πιο κρίσιμη περίοδο των τελευταίων 30 ετών βρίσκεται η ελληνική κτηματαγορά και η οικοδομή γενικότερα, καθώς φαίνεται ότι το τούνελ που έχει μπει είναι τόσο βαθύ που δεν φαίνεται αχτίδα ελπίδας. Πάνω από 150.000 σπίτια απούλητα προκαλούν ταραχή στους εργολάβους. Οι τιμές, για πρώτη φορά εμφανίζουν τάσης ισχυρής διόρθωσης, οι ευκαιρίες υπάρχουν, όμως, υπάρχει και παντελής έλλειψη ενδιαφέροντος. Ετσι η αγορά

 βρίσκεται σε αδιέξοδο.

Εικόνα διάλυσης επικρατεί στην αγορά ακινήτων με όλα τα στοιχεία να συγκλίνουν στο γεγονός ότι έχουμε τη μεγαλύτερη κρίση που έπληξε ποτέ το βασικό περιουσιακό στοιχείο των Ελλήνων. Αν, μάλιστα, υπάρξει μια πιο βίαιη διόρθωση των τιμών, τότε η καταστροφή θα ολοκληρωθεί με ότι αυτό συνεπάγεται για την οικονομία γενικότερα.

Τα πρόσφατα στοιχεία που δημοσίευσαν το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και η Τράπεζα της Ελλάδος, επιβεβαιώνουν όσα λένε οι ίδιοι οι παράγοντες της αγοράς. Οτι αγοραστές δεν υπάρχουν, οι τράπεζες κόβουν δύο στις τρεις αιτήσεις για στεγαστικό δάνειο, τα απούλητα διαμερίσματα δεν μπορούν να ξεκολλήσουν» από τα 150.000-200.000 και τέλος ότι οι τιμές έχουν γυρίσει πέντε χρόνια πίσω.

Εξαετία

Αλλωστε, η κρίση στην κτηματαγορά ξεκίνησε στο β’ μισό του 2006 και όπως όλα δείχνουν μπορεί να κλείσει μια εξαετία προτού υπάρξουν φανερά σημάδια ανάκαμψης. Ειδικά για τις οικοδομές, το ΤΕΕ αναφέρει ότι τα έσοδα από μελέτες και επιβλέψεις είναι τα χαμηλότερα των τελευταίων 5 ετών.

Μέχρι την ανάκαμψη, όμως, ενδεχομένως να δούμε τραγικά σκηνικά στην αγορά, χιλιάδες απολύσεις, λουκέτα επιχειρήσεων, μεγάλη βουτιά της οικοδομικής δραστηριότητας, και βεβαίως μεγάλη αποτυχία των στόχων που έχει θέσει το Μνημόνιο για είσπραξη εσόδων από το ακίνητο.

Ηδη έχουν αρχίσει οι αναθεωρήσεις στόχων εξαιτίας ακριβώς των προσδοκιών για ακόμη πιο δύσκολες ημέρες στην αγορά ακινήτων. Το ποσό των 500 εκατ. ευρώ αναφέρεται στον νόμο που ψηφίστηκε μετά το Μνημόνιο, ως έσοδα από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών το 2011. Το αναθεωρημένο πρόγραμμα, ωστόσο, κατεβάζει τον πήχη στα 400 εκατ. ευρώ διότι για να εισπραχθούν έσοδα θα πρέπει να υπάρξουν και αγοραπωλησίες, όχι μόνο μεταβιβάσεις με κληρονομιά ή γονική παροχή. Κάτι τέτοιο, όμως, δε φαίνεται στον ορίζοντα, αντιθέτως μάλιστα εκτιμάται ότι το 2010 θα καταγραφεί αρνητικό ρεκόρ συναλλαγών, γύρω στις 50-60 χιλιάδες και σε ανάλογα επίπεδα ή χαμηλότερα και το 2011.

Κίνδυνοι

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, του ΤΕΕ, μεσιτών και κατασκευαστών το τεντωμένο σκοινί που βρίσκεται η κτηματαγορά, κινδυνεύει να σπάσει για τους εξής λόγους:

1 Οι τιμές των κατοικιών μέσα σε 1,5 χρόνο έχουν υποχωρήσει κατά 11,2% (3,7% πέρυσι, 1,8% το α’ τρίμηνο και 5,7% το β’ τρίμηνο. Η πτώση πιθανόν να είναι πολύ μεγαλύτερη καθώς οι τράπεζες υπολογίζουν την πτώση με βάση τις εκτιμήσεις που κάνουν οι δικοί τους εκτιμητές ενώ υπάρχουν και πολλές συναλλαγές που ολοκληρώνονται χωρίς την τραπεζική διαμεσολάβηση. Παράγοντες της αγοράς πιστεύουν ότι η μέση πτώση των ακινήτων έχει ξεπεράσει το 15%. Τα νεόδμητα δείχνουν να αντέχουν ακόμη, όμως, οι πρώτες μεγάλες μειώσεις το β’ τρίμηνο (-6,3%) δείχνουν ότι οι εργολάβοι έχουν εξαντλήσει τις αντοχές τους. Οσο για τα παλαιά η υποχώρηση των τιμών έχει ξεπεράσει το 13% σε 18 μήνες.

2 Εκτός από Αττική και Θεσσαλονίκη, πλέον η πτώση είναι πανελλαδική και για πρώτη φορά καταγράφεται υποχώρηση σε διψήφιο ποσοστό (10,9%) στην εξοχική κατοικία. Ισχυρή η πτώση (5,4%) σε 3 μήνες στις μεγάλες πόλεις που κατά βάση άντεχαν τους κραδασμούς διότι έχουν δική τους αγορά.

3 Ο αριθμός των συναλλαγών μειώθηκε το β’ τρίμηνο κατά 1% όταν το πρώτο ήταν 49,5% πάνω. Φαίνεται ότι πολλοί έσπευσαν κατά κύριο λόγο να κάνουν αναδιάρθρωση του δανείου τους ή να εκτιμήσουν ακίνητα που τους ενδιέφεραν αλλά τελικά δεν αγόρασαν. Πέρυσι έγιναν 74.586 συναλλαγές μέσω τραπεζών, το 2008 είχαν γίνει 116.034 και φέτος στο εξάμηνο περίπου 41.300. Οσο για τις καθαρές αγοραπωλησίες, μάλλον θα κυμανθούν κοντά στις 50.000 με μια υποχώρηση πάνω από 25% από πέρυσι.

4 Στα αζήτητα μένουν τα παλαιά και μεγάλα σπίτια και οι μονοκατοικίες με μεγάλη επιφάνεια. Ο κόσμος αγοράζει μικρά και φθηνά, γι’ αυτό και η αξία των συναλλαγών μειώθηκε κατά 13,1%. Αλλωστε και οι μεσίτες επιβεβαιώνουν ότι δεν υπάρχει ζήτηση για σπίτια πάνω από 150 τ.μ. ή με αξία πάνω από 350.000 ευρώ.

5 Τα απούλητα σπίτια, που κατά κύριο λόγο κτίστηκαν από το 2007 και πριν, μένουν σταθερά στις 150.000 διότι οι 50-60 χιλιάδες συναλλαγές που θα γίνουν φέτος μόλις καλύπτουν τις νέες οικοδομές. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, ο αριθμός των νέων κατοικιών θα κυμανθεί στα επίπεδα των 50-55 χιλιάδων, αρνητικό ρεκόρ πολλών ετών.

6 Πάνω από 800 επιχειρήσεις του κλάδου των κατασκευαστών ακινήτων φαίνεται να έχουν βάλει λουκέτο από την αρχή του έτους.

7 Ο κλάδος της οικοδομής μετρά πάνω από 50.000 άνεργους, άμεσα εμπλεκόμενους, ενώ μεγάλη καταστροφή έχουν υποστεί επαγγέλματα όπως υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι, αλουμινάδες κ.λπ. Σύμφωνα με το ΤΕΕ η οικοδομική δραστηριότητα τον Αύγουστο υποχώρησε 32,24% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι. Παράλληλα, σε δεινή θέση είναι και οι μηχανικοί καθώς τα έσοδα από επιβλέψεις και μελέτες τον Ιούνιο υποχώρησαν κατά 12,19% και τον Ιούλιο κατά 14,01%.

8 Στο σκηνικό της κρίσης έρχεται να προστεθεί η υποχώρηση των ενοικίων κατοικιών που σε πολλές περιπτώσεις φτάνει το 20%. Οι ιδιοκτήτες προτιμούν να χάσουν μέρος του εισοδήματός τους παρά τον καλό μισθωτή, αλλά ο τελευταίος δυσκολεύεται να πληρώσει κάθε μήνα.

9 Τέλος, απίστευτα κακή είναι η κατάσταση στην επαγγελματική στέγη, δηλαδή γραφεία και καταστήματα. Πτώση ενοικίων έως 30%, μεγάλες περιοχές απαξιωμένες λόγω εγκατάλειψης κτιρίων, χιλιάδες εμπορικά ακίνητα άδεια για πολλούς μήνες.

ΑΠΟΨΕΙΣ

Σε ύφεση η αγορά

Στράτος Παραδιάς, Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ

Πολύ φοβούμαι ότι η πολιτική φόρων στο ακίνητο οδηγεί στην πλήρη απαξίωση της ιδιοκτησίας χιλιάδων πολιτών. Αν συνεχιστεί αυτή η κατάσταση θα διαλυθεί μαζί με την ακίνητη ιδιοκτησία και η οικονομία.

Στο κέντρο της Αθήνας οι αντικειμενικές αξίες πρέπει να μειωθούν στο ήμισυ κι όχι να αυξηθούν. Υπάρχουν εκατοντάδες απρόσοδα ακίνητα, καταστήματα και γραφεία, που έχουν απαξιωθεί πλήρως.

Αθανάσιος Λίγγος, Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας

Πράγματι η κρίση είναι μεγάλη και κανείς δεν μπορεί να προβλέψει τις εξελίξεις. Δυστυχώς, η έλλειψη ρευστότητας σε όλα τα επίπεδα αποτελεί τη βασική αιτία της μεγάλης ύφεσης. Μόνο αν διευκολυνθεί και πάλι η λήψη δανείων θα μπορέσει να «ανοίξει» η αγορά, αφού οι περισσότεροι δεν διαθέτουν μετρητά. Όμως, θα πρέπει να ειπωθεί ότι η πτώση των τιμών γεννά και ευκαιρίες και ίσως τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή για αγορές.

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

imerisia